綠置居裝修懶人包｜交樓標準與預算

綠置居的身分：介乎公屋與居屋之間

要理解綠置居的裝修規則，先要弄清楚它的性質。

綠置居單位由房委會出售予綠表資格人士，買家取得的是業權，不是公屋那種租住權。這個分別對裝修有直接影響。

交樓狀態：需要自己補上什麼

綠置居一般以「基本完成」狀態交付。具體配置因期數與樓型而異，應以入伙通知書所附清單為準，以下為一般情況。

最容易被低估的三項：冷氣（每房一台加安裝與電力分路）、熱水爐（涉及電力負荷）、全屋收納（訂造櫃體通常是預算中最大的單項）。這三項在收樓前就應計入。

結構限制：沿用公屋樓型的後果

綠置居的樓宇多沿用或改建自公屋標準設計，因此結構特性與公屋相同 —— 大量採用剪力牆結構。

這代表：單位內看起來像普通間隔牆的牆體，很多正是承擔樓宇力量的結構構件，一律不可拆除。買家在睇樓時構想的「拆牆打通客飯廳」，在多數情況下並不可行。

怎樣確認

不要用敲擊聽聲判斷（不可靠 —— 實心磚牆敲起來也是實聲，厚批盪的結構牆敲起來可帶空聲）。唯一可靠的方法是查閱該樓宇已批准的建築圖則，並由註冊結構工程師或認可人士確認。業主可向屋宇署樓宇資訊中心申請查閱。

拆不到牆的替代方案

• 在同一幅牆的非結構段開設室內窗或通道
• 把實心非結構牆改為玻璃趟門或半高矮牆
• 移動門洞位置而非拆整幅牆 —— 很多動線問題其實源於門的位置
• 用訂造櫃體作房間分隔，兼具收納
• 統一地板與天花飾面，減弱視覺割裂感

收樓驗收：檢查隱蔽部分

很多買家收樓時只留意污漬與刮花，但那些最容易處理。真正值得花時間的是結構與隱蔽部分，因為一旦被新裝修覆蓋，日後處理成本會高出數倍。

1. 牆身天花空鼓與裂縫：以硬物輕敲，聽有無空洞聲；留意沿同一方向平行分佈的細裂縫，以及轉角、窗邊、門邊的斜向裂縫；黃褐色水漬可能代表滲漏。
2. 地台平整度與去水斜度：用長直尺檢查平整度；浴室廚房倒水測試，確認水全部流向去水位而無積水（鋪磚後極難修正）。
3. 窗戶：逐扇開關上鎖；檢查窗鉸與固定螺絲有無鏽蝕鬆動（這比玻璃更重要）；用水管沿窗框澆水測試滲漏。
4. 水電：逐個插座測試；所有水龍頭開到最大檢查水壓與滲漏；沖廁測試（異味可能代表存水彎缺失）；查看電錶容量作為電力規劃起點。
5. 大門：開關順暢、能確實鎖上；留意門與地面的縫隙（日後鋪地板會令地台升高，可能刮地）。

未補價的實際影響

綠置居單位在未補價前，轉讓受限制。這對裝修決策有兩個實際影響。

出租

未補價單位一般不得出租。若你的裝修構思是「間多間房放租」，在未補價的情況下並不可行。

裝修投入的回報考量

未補價單位只能在指定市場出售予合資格買家，裝修投入能否在售價上反映，未必如自由市場般直接。

實務建議：若你打算長住，按自住需求決定預算即可；若打算數年內補價出售，把預算集中在影響日常生活質素的項目（收納、防水、電力、隔音、照明）通常比集中在昂貴飾面更划算 —— 前者你天天受用，後者在轉售時未必收得回。

首次裝修的優先次序

1. 電力規劃：先列出所有計劃使用的電器及功率，由註冊電業工程人員計算總負荷與分路。必須在開槽走線之前完成，否則日後加電器會跳掣或要重新開牆。若需加大供電，涉及審批需時較長，要提早啟動。
2. 防水：浴室廚房若需重做，必須在鋪磚前完成並做蓄水測試，同時請樓下住戶協助觀察天花。這是預防日後滲水糾紛的唯一有效手段，並應拍照留存作為抗辯證據。
3. 收納：頂天櫃體帶來的容量增益最直接。現成櫃高度多在 1.8 至 2.2 米，與樓底的落差約等於三成容量。
4. 地板與牆身：基本飾面。若原有地台平整無空鼓，可直接在其上鋪設，省下剷除與廢料棄置雙重成本。
5. 冷氣與抽氣：注意排水管斜度與是否確實排出戶外。
6. 照明：對空間感影響大，但可在後期調整。

行政程序：仍然要辦的事

雖然毋須逐項向屋邨辦事處申請，但以下程序仍然適用。

• 大廈管理處的裝修申請：遞交申請表、工程範圍說明、承建商資料與保險副本，繳付裝修按金與行政費，取得書面批准後才可動工。
• 小型工程監管制度：拆除非結構牆、更換鋁窗、加裝冷氣機支架等，須由具相應資格的註冊小型工程承建商施工並依級別呈報。要求承建商提供註冊編號核對，並索取呈報文件副本存檔。
• 承建商保險：僱員補償保險（法例強制）與第三者責任保險，並確認保單期涵蓋整個工期。
• 施工時間限制：遵守大廈守則與《噪音管制條例》，兩者以較嚴格者為準。
• 建築廢物處置：裝修廢料屬建築廢物，須運往指定處置設施，不可棄置於大廈垃圾房。

常見問題